Наталья Озерная, заместитель руководителя отдела стрит-ритейла компании JLL
Формат кафе и ресторанов неизменно лидирует в структуре спроса на поиск новых площадок среди прочих профилей арендаторов. При кажущемся обилии предложений (в Москве, к примеру, вакантно порядка 10% помещений на основных торговых улицах) владельцу бизнеса зачастую непросто выбрать нужную площадку, которая будет стабильно работать и приносить ожидаемую прибыль. Мы подготовили небольшую памятку – 6 универсальных правил, которых стоит придерживаться при выборе помещения на рынке торговых коридоров.
1. Локация. Основной фактор при выборе помещения для общепита. Помещение может подходить по всем параметрам: ставка аренды, «чистые» документы, техническая оснащенность, но если оно расположено вдали от пешеходного или автомобильного трафика или просто в месте, где нет вашего клиента, вашей целевой аудитории – значит это не ваше помещение.
Единого правила по выбору локации нет, однако если мы говорим не о ‘destination place’, куда клиенты поедут исключительно целенаправленно, а о формате, рассчитанном на трафик, то следует отдавать предпочтение первой линии основных улиц, местам скопления людей – вблизи станций метро, в деловом кластере, в сложившемся торговом коридоре, рядом c учреждением, которое генерирует этот поток (это может быть Вуз, МФЦ, театр, концертный зал и проч.).
В случае выбора локации на важной транспортной артерии города, существенным фактором является возможность парковки автомобиля. Многие заведения строят свою бизнес-модель на обслуживании спальных районов. В таком случае следует изучить покупательную способность конкретного района и так называемые «народные тропы», где в наибольшей степени сконцентрирован трафик.
2. Фасад помещения, входная группа. Немаловажный критерий, который подразумевает ответ на вопрос: увидят ли мое заведение клиенты, захотят ли войти? Входная группа должна обладать хорошей видимостью с улицы, понятной вывеской. Наличие витринного остекления – безусловный плюс для любого общепита. Вид посетителей, как уютно расположившихся за столиком у окна, повышает желание зайти внутрь.
3. Этаж. Не стоит бояться второго этажа либо подвала. При наличии визуально доступной входной группы и вывески клиент может подняться на этаж либо спуститься вниз. Некоторый процент клиентов не согласится пройти по лестнице, но нужно учитывать, что что и ставка аренды за такие помещения дисконтируется от стоимости первого этажа.
Подвальные помещения – вариант, подразумевающий некую камерность, и в случае выбора такого объекта, слово будет за дизайнером ресторана: сможет ли он обыграть подвал так, чтобы клиентам было комфортно там находиться в течение продолжительного времени. В Москве масса примеров успешных заведений, которые расположены на топовых улицах, например, Никольской или Столешникове, в подвальных помещениях.
Второй этаж считается более предпочтительным ввиду наличия витрин/окон и больших возможностей по оформлению вывески. Поэтому, как правило, дисконт на аренду подвальных помещений чуть больше, чем на второй этаж.
4. Физические характеристики помещения. В частности, следует обратить внимание на высоту потолков и при помощи технических специалистов и дизайнеров понять, насколько может быть снижена высота в ходе ремонта и можно ли это интересно обыграть. Многие заведения предпочитают оставлять трубы коммуникаций на потолке, не закрывая их, а только закрашивая – это вписывается в концепции заведений и не крадет лишние сантиметры в высоте. Конечная цель – комфорт клиента в заведении, желание там остаться и провести время.
Помимо высоты, безусловно, следует обратить внимание на планировку, наличие несущих стен и колонн. Однако стоит помнить, что локация и наличие витрин – более весомые факторы; редко встречаются «идеальные» помещения, и если ресторатор может нарисовать концепцию с учетом сложной планировки – заведение будет работать. Проблемы с обилием комнат или стен чаще всего возникают у фастфуда, формата фри-фло, где технические требования оборудования и кассовая зона играют решающую роль в выборе помещения.
5. Технические характеристики помещения. Следует обратить внимание на наличие электрических мощностей, свериться, совпадает ли указанное количество кВт с фактическим, насколько возможным будет докупить недостающую мощность. Для форматов кафе это также важно, однако при выборе площадки в топовой локации, где не предусмотрена кухня полного цикла и мощности хватит только на работу кофемашин, освещение и кондиционирование, есть смысл арендовать помещение и продумать, где сделать свою фабрику-кухню.
6. Юридическая чистота документов на помещение – критерий очевидный. Если формат предполагает продажу алкоголя, нужно обращать внимание на возможность получения алкогольной лицензии. Наиболее гибкими в данном случае являются кафе, которые в исключительных локациях, при прочих соответствующих стандартам критериям, могут себе позволить открыть заведение без алкоголя. Также важно наличие в непосредственной близости образовательных и медицинских учреждений, которые влияют на получение алкогольной лицензии.
Перечисленные факторы могут служить «шпаргалкой» для владельца бизнеса, однако детальный анализ локации и помещения лучше доверить профессиональному консультанту по торговой недвижимости. И всегда следует помнить, что даже наличие «галочки» напротив всех перечисленных факторов не поможет успеху заведения при плохо продуманной концепции, некачественной еде либо неквалифицированном персонале.
Следите за нашими новостями в Telegram, VK и Facebook
